Compravendita · Procedura per agenzie
Controlli catastali per agenzie immobiliari prima di acquisire un immobile
Una verifica documentale iniziale aiuta l’agenzia a riconoscere subito planimetrie non aggiornate, dati incoerenti e casi che richiedono l’intervento di un tecnico prima della pubblicazione o della proposta.
Pubblicato il 2 settembre 2026 · Verifica tecnica di Luigi Cireddu
Quali documenti catastali chiedere al proprietario
La raccolta documentale è più efficace se avviene all’inizio dell’incarico di mediazione, non quando è già stata accettata una proposta. Per una prima lettura sono normalmente utili:
Documenti catastali
- visura catastale attuale;
- planimetria catastale rilasciata dall’Agenzia delle Entrate;
- eventuale elaborato planimetrico ed elenco subalterni;
- ricevute di variazioni DOCFA recenti.
Documenti di confronto
- atto di provenienza;
- titoli edilizi ed elaborati disponibili;
- documenti relativi a lavori recenti;
- dati di eventuali pertinenze autonome.
Checklist catastale per l’acquisizione
| Controllo | Cosa verificare | Segnale da approfondire |
|---|---|---|
| Intestazione | Nominativi, quote e diritti indicati in visura | Proprietario o quote non coerenti con l’atto |
| Identificativi | Comune, foglio, particella e subalterno | Dati diversi tra visura, atto e planimetria |
| Indirizzo | Via, civico, piano e interno | Dati incompleti o riferiti a un’altra unità |
| Planimetria | Distribuzione, accessi e pertinenze visibili | Tramezzi, porte o locali non rappresentati |
| Pertinenze | Cantina, soffitta, box o posto auto | Pertinenza usata ma non rintracciabile nei documenti |
| Classamento | Categoria, classe, consistenza e rendita | Dati apparentemente incompatibili con l’unità descritta |
Come ottenere la planimetria con la delega
La consultazione della planimetria catastale è riservata ai titolari di diritti sull’immobile e ai soggetti legittimati o delegati. L’Agenzia delle Entrate prevede per gli agenti immobiliari iscritti al REA una delega specifica, il modello 12T-AgIm, per l’accesso telematico alla planimetria. La delega serve ad acquisire il documento; non attribuisce all’agente il ruolo di certificare la conformità tecnica dell’immobile.
Consulta le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per intermediari e professionisti.
Quando coinvolgere un tecnico prima della pubblicazione
È opportuno sospendere conclusioni sulla regolarità e chiedere una verifica quando:
- la planimetria non coincide con la distribuzione rilevabile nell’immobile;
- una cantina, soffitta o altra pertinenza non è chiaramente identificata;
- visura e atto riportano intestatari, quote o subalterni diversi;
- sono stati eseguiti lavori ma non è disponibile la relativa documentazione;
- la planimetria è mancante, illeggibile o riferita a una configurazione precedente;
- categoria, consistenza o rendita richiedono un controllo tecnico.
La guida sulla planimetria catastale difforme illustra le procedure possibili dopo aver individuato la causa della differenza.
Catasto e regolarità urbanistica non sono la stessa verifica
La corrispondenza della planimetria catastale allo stato reale è importante, ma non dimostra da sola che le opere siano autorizzate. La legittimità urbanistico-edilizia dipende dai titoli e dagli atti comunali. Un DOCFA aggiorna il Catasto Fabbricati: non sana opere abusive e non sostituisce l’esame della documentazione edilizia.
Un flusso operativo semplice per l’agenzia
Esempi di criticità frequenti
Bagno o cucina spostati
La differenza può derivare da lavori regolarmente eseguiti ma non aggiornati in Catasto, oppure da opere da verificare prima sul piano edilizio.
Cantina non identificata
Occorre confrontare atto, visura, planimetria, elaborato planimetrico e locale materialmente utilizzato.
Venditore non allineato in visura
Può essere necessario un preallineamento, una voltura o una rettifica, secondo l’origine del disallineamento.
Domande frequenti
L’agente immobiliare può scaricare la planimetria catastale?
Sì, quando ricorrono i requisiti previsti e il titolare catastale conferisce la delega specifica secondo il servizio dell’Agenzia delle Entrate.
È sufficiente confrontare la planimetria durante il sopralluogo commerciale?
Il confronto visivo è un utile filtro iniziale, ma non sostituisce un rilievo tecnico né l’esame dei titoli edilizi e della storia catastale.
Se emerge una differenza serve sempre il DOCFA?
No. La soluzione può essere un’istanza, una voltura, un DOCFA o una verifica urbanistica preliminare. Dipende dalla causa, non dalla sola presenza della differenza.
Fonti istituzionali
Prima della messa in vendita
Fai inquadrare le anomalie catastali
Invia visura, planimetria e una breve descrizione della differenza. Luigi Cireddu verifica quali controlli servono e se occorre una pratica.