Problemi catastali · Roma
Planimetria catastale difforme: cosa fare a Roma
Se la planimetria depositata non corrisponde allo stato reale, la soluzione dipende dalla causa: errore grafico, lavori regolarmente eseguiti, dati catastali errati o difformità urbanistica.
Aggiornato il 2 settembre 2026 · Verifica tecnica di Luigi Cireddu
Una planimetria catastale difforme non va aggiornata automaticamente. Il tecnico deve prima stabilire se la differenza deriva da un semplice errore del Catasto, da opere autorizzate non ancora dichiarate oppure da lavori privi del corretto titolo. Il DOCFA non costituisce una sanatoria edilizia.
Le quattro situazioni da distinguere
| Problema riscontrato | Verifica decisiva | Procedura possibile |
|---|---|---|
| Errore in visura | Il dato corretto risulta dagli atti già presenti | Istanza di rettifica catastale |
| Piccolo errore grafico originario | Nessuna opera e nessuna variazione di consistenza o classamento | DOCFA per esatta rappresentazione grafica, se ne ricorrono i presupposti |
| Lavori regolarmente autorizzati | Lo stato finale coincide con il titolo edilizio | Variazione DOCFA e nuova planimetria |
| Opere senza titolo o difformi | Lo stato reale non coincide con i titoli comunali | Verifica urbanistica prima dell’eventuale aggiornamento catastale |
| Intestazione errata o non aggiornata | Il titolare in visura non coincide con gli atti | Voltura o istanza, secondo l’origine dell’errore |
Difformità catastale e difformità urbanistica
La planimetria catastale descrive l’unità immobiliare per finalità fiscali. La legittimità edilizia deriva invece dai titoli e dagli atti conservati dal Comune. I due archivi devono essere coerenti, ma svolgono funzioni diverse.
Come si verifica la causa della difformità
Quando basta un’istanza di rettifica
L’istanza è appropriata quando la banca dati contiene un errore dimostrabile attraverso documenti già validi: per esempio un dato identificativo acquisito in modo errato. Non è lo strumento per dichiarare trasformazioni fisiche dell’immobile né per sostituire un DOCFA dovuto.
L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il servizio di rettifica dei dati catastali.
Quando serve il DOCFA
Il DOCFA viene utilizzato quando occorre aggiornare la rappresentazione o altri dati catastali dell’unità: diversa distribuzione interna, frazionamento, fusione, ampliamento, cambio di destinazione o altre causali ammesse. Deve essere predisposto da un tecnico abilitato e coerente con lo stato legittimo dell’immobile.
Per una differenza esclusivamente grafica, senza opere e senza mutamenti rilevanti, consulta la guida al DOCFA per esatta rappresentazione grafica. Per la procedura completa vedi DOCFA Roma.
Per controlli legati alla vendita sono disponibili anche la checklist catastale per agenzie immobiliari, la guida sulla cantina non presente o diversa in planimetria e l’approfondimento sulla rendita catastale errata.
Esempi pratici
Porta spostata durante lavori autorizzati
Se il titolo edilizio rappresenta correttamente lo stato finale, si valuta la variazione catastale per allineare la planimetria.
Tramezzo demolito senza pratica
Non si presenta prima il DOCFA. Va verificata la regolarità urbanistica e la procedura edilizia applicabile.
Numero interno errato in visura
Se l’errore è documentabile e non deriva da una modifica dell’immobile, può essere sufficiente una richiesta di rettifica.
Documenti utili
- planimetria catastale attuale e, se disponibili, planimetrie storiche;
- visura catastale;
- atto di provenienza;
- titoli edilizi ed elaborati depositati;
- fotografie e rilievo dello stato dei luoghi;
- eventuali ricevute di precedenti pratiche catastali.
Costi della correzione
Il costo dipende dalla procedura individuata. Una rettifica documentale, una voltura e una variazione DOCFA sono attività diverse. Per il DOCFA il tributo vigente è di 70 euro per ogni unità oggetto di autonomo censimento, oltre al compenso professionale. Il dettaglio è nella pagina Costo DOCFA Roma.
Domande frequenti
Posso vendere con una planimetria non conforme?
Negli atti che trasferiscono diritti reali su fabbricati esistenti la normativa richiede il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati e delle planimetrie. Il caso va verificato prima della stipula.
Il Catasto può correggere gratuitamente un errore?
Quando l’errore è imputabile alla banca dati e documentabile con atti già presentati, può essere utilizzata l’istanza di rettifica. Se invece occorre dichiarare una variazione reale, serve la procedura tecnica appropriata.
Una piccola differenza richiede sempre il DOCFA?
No. Va valutata la rilevanza catastale della differenza e la sua origine. Non ogni imperfezione grafica produce un obbligo di variazione.
Prima di presentare una pratica
Fai identificare la causa della difformità
Invia planimetria, indirizzo e una breve descrizione. La verifica preliminare serve a evitare un DOCFA improprio o presentato nell’ordine sbagliato.